INSTRUKCJA
w przedmiocie przykładowego sposobu wyliczenia przez właściciela opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności nieruchomości
Opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, zwanej dalej „opłatą”, ustala w treści decyzji o przekształceniu organ, który w danym przypadku jest właściwy do jej wydania, zgodnie z dyspozycją art.
3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, poz. 1459) – dalej zwana ustawą. Tak więc to organ administracji publicznej w treści decyzji administracyjnej wydanym
w konkretnym postępowaniu wylicza na podstawie własnych danych i informacji w całości opłatę należną z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości.
Niniejsza instrukcja, tytułem przykładu, będzie odnosiła się do wartości i tez wskazanych przez Prezydenta Miasta Wrocławia w sprawie dotyczącej nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Franklina Delano Roosevelta, oznaczonej w operacie gruntów miasta Wrocławia
w obrębie Plac Grunwaldzki, jako działka o powierzchni 561 m2.
Sposób wyliczenia przez właściwy organ administracji publicznej opłaty należnej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
w prawo własności nieruchomości
Zgodnie z art. 4 ust. 2 zd. 2 ustawy, do ustalenia opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późń. zm.). Zgodnie z treścią powołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami:
„art. 67. ust. 3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.”
„art. 69. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.”
Zatem, punktem wyjścia do ustalenia wysokości opłaty jest określenie dwóch wielkości:
1) wartości prawa własności (ceny) nieruchomości przekształcanej, (w przedmiotowej sytuacji - w wysokości 1.250.031,00 zł), oraz
2) wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przekształcanej
(w przedmiotowej sytuacji oznaczona w wysokości 932.523,00 zł),
według stanu na dzień wydania decyzji administracyjnej o przekształceniu (w przepisie prawa jest to „dzień sprzedaży”).
Obie wskazane wyżej wartości są określane w treści operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na wniosek organu administracji publicznej właściwego do wydania decyzji o przekształceniu po wpłynięciu kompletu wniosków
o przekształcenie. Przedmiotowy operat szacunkowy jest sporządzany na koszt wnioskującego organu administracji publicznej. Stronie postępowania toczonego w przedmiocie przekształcenia, w przypadku nie zgadzania się z treścią operatu (głównie wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego), w stosunku do obu wartości oznaczonych w punktach 1)
i 2) powyżej, jaki i w stosunku do każdego z nich z osobna, przysługuje prawo żądania zlecenia przez właściwy organ administracji publicznej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, z tym zastrzeżeniem, że to tym razem strona pokrywa koszty żądanych czynności.
Zgodnie z treścią powołanego powyżej art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży”. Zatem, opłata należna z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości będzie stanowiła różnicę pomiędzy wartościami wskazanymi w pkt 1) i 2) powyżej.
Wysokość opłaty = wartość prawa własności nieruch. – wartość prawa użytkowania wieczystego nieruch.
Co odpowiada:
317.508,00 zł = 1.250.031,00 zł – 932.523,00 zł
Powyżej wyliczona wysokość opłaty jest ogólną wartością opłaty obliczoną dla przekształcenia całego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ogólna wartość opłaty określona dla całości przekształcanego prawa), podczas gdy każdy wnioskodawca będzie zainteresowany w ustaleniu wysokości opłaty za przekształcenie jego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Aby, dokonać wyliczenia wysokości opłaty z tytułu przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego w udział w prawie własności nieruchomości gruntowej związanej z prawem własności konkretnego lokalu/rodzaju lokali należy:
1) obliczyć procentowy udział powierzchni danego lokalu/bądź lokali danego rodzaju (dla którego/których chcemy wyliczyć konkretną wysokość opłaty) w stosunku do powierzchni wszystkich lokali w budynku. Udział ten należy obliczyć poprzez dodanie do siebie wszystkich udziałów w prawie użytkowania nieruchomości wspólnej związanych ze wszystkimi lokalami (wskazane w Księdze Wieczystej zarówno lokalu, jak i nieruchomości przekształcanej), dla których chcemy obliczyć należna opłatę z tytułu przekształcenia,
a następnie przekształcić ułamek na procent (np. ułamek 5845/222989 przekształcimy na procent w następujący sposób 5845 x 100%/222989 = 2,621 %). W analizowanym przypadku - udział lokali mieszkalnych do ogólnej powierzchni wszystkich lokali w budynku wynosi – 47,56 %, oraz udział lokali o charakterze innym niż lokale mieszkalne do ogólnej powierzchni wszystkich lokali w budynku wynosi – 14,53 %.
Natomiast w przypadku konkretnego lokalu należy analogicznie wyliczyć z wysokości udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej określonego ułamkiem w Księdze Wieczystej lokalu, a także tej nieruchomości (np. 5845/222989) wartość procentową w prawie użytkowania wieczystego – czyli przekształcić ułamek na procent (np. ułamek 5845/222989 przekształcimy na procent w następujący sposób 5845 x 100%/222989 = 2,621 %).
2) uzyskany w sposób wskazany w pkt 1) powyżej procent, stanowi wartość z ogólnej wysokości opłaty podanej powyżej (317.508,00 zł), której wyliczenie (czyli obliczenie jaką kwotę będzie stanowiło 47,56 % z kwoty 317.508,00 zł) będzie stanowiło konkretną wysokość opłaty dla danego lokalu/danego rodzaju lokali
(w analizowanych przypadkach:
- 47,56% z kwoty 317.508,00 zł wynosi 151.006,80 zł (47,56% x 317.508,00 zł/100 = 151.006,80 zł),
- 14,53 % z kwoty 317.508,00 zł wynosi 46.133,91 zł (14,53% x 317.508,00 zł/100 = 46.133,91 zł),
- 2,621% z kwoty 317.508,00 zł wynosi 8.321,88 zł (2,621% x 317.508,00 zł = 8.321,88 zł).
Każda z powyżej wskazanych kwot jest należna z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej w prawo własności nieruchomości dla lokali, których powierzchnia stanowi odpowiednio: 47,56 % (w danym przypadku wszystkich lokali mieszkalnych), 14,53 % (w danym przypadku wszystkich lokali innych niż lokale mieszkalne), lub 2,621 % (w podanym przykładzie dla konkretnego lokalu) - powierzchni wszystkich lokali w budynku. Stąd też, wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego będzie wynosiła – dla wszystkich lokali mieszkalnych objętych niniejszym przykładem- 151.006,80 zł, natomiast dla konkretnego analizowanego lokalu - 8.321,88 zł.
Bonifikata
Należy wyraźnie podkreślić, że wyliczona w powyższy sposób opłata jest tzw. „opłatą pełną” bez uwzględnienia jakiejkolwiek bonifikaty (np. 90%) udzielanej wskazanym w ustawie grupom podmiotów. Aby obliczyć wysokość opłaty po udzielonej bonifikacie, należy obliczyć jaką kwotę będzie stanowić procent udzielonej w danym przypadku bonifikaty do kwoty wyliczonej dla danego lokalu/rodzaju lokali opłaty, a następnie wyliczoną wartość odjąć od wcześniej wyliczonej „opłaty pełnej”. W analizowanych przypadkach:
- Lokale mieszkalne w przedmiotowym przypadku - „opłata pełna” – 151.006,80 zł, bonifikata – 90%, czyli wysokość bonifikaty wynosi 135.906,12 zł (151.006,80 zł x 90%/100 = 135.906,12 zł), a zatem wysokość opłaty należnej do zapłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności po udzielonej bonifikacie wynosi 151.006,80 zł – 135.906,12 zł = 15.100,68 zł.
- Lokale inne niż mieszkalne w przedmiotowym przypadku - „opłata pełna” – 46.133,91 zł, bonifikata – 0%, a zatem wysokość opłaty należnej do zapłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności bonifikacie wynosi (wobec braku bonifikaty) 46.133,91 zł.
- Analizowany przykładowy przypadek konkretnego lokalu mieszkalnego „opłata pełna” – 8.321,88 zł, bonifikata – 90%, czyli wysokość bonifikaty wynosi 7.489,69 zł (8.321,88 zł x 90%/100 = 7.489,69 zł), a zatem wysokość opłaty należnej do zapłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności po udzielonej bonifikacie wynosi 8.321,88 zł – 7.489,69 zł = 832,18 zł.
Podsumowując, należy jeszcze raz podkreślić, że aby wyliczyć opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej w prawo własności nieruchomości należy postępować zgodnie z powyżej podanymi krokami, mając na względzie charakter konkretnego lokalu i wartości określone w KW oraz operacie szacunkowym nieruchomości przekształcanej sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.